Life and the city

Chcesz kupić mieszkanie? Powiem ci, na co zwracać uwagę!

29 czerwca 2017

DSC_0814-2

Zakup nieruchomości – zaraz po wyborze męża! – jest jedną z najważniejszych decyzji, jakie podejmujemy w naszym życiu. Jest to tak ogromna odpowiedzialność, że dzisiaj mało kto decyduje się kupić mieszkanie bez konsultacji z pośrednikiem, choć tak naprawdę jedyne, co ten pośrednik robi, to przeczytanie zapisów w księdze wieczystej (która jest dostępna w internecie, więc bez problemu wszystko możesz sprawdzić sama!). Wiem, bo współpracowałam już z wieloma agentami i jeszcze żaden z nich nie działał w moim i tylko moim interesie. W Polsce ciągle mamy małą samowolkę, ponieważ pośrednicy zazwyczaj prowadzą klienta, który chce kupić mieszkanie do swojego drugiego klienta, który mieszkanie sprzedaje, żeby ciągnąć prowizję od jednego i drugiego. Jest to spory konflikt interesów jak się pewnie domyślasz, bo taki agent reprezentuje nie tylko ciebie, ale również drugą stronę.

No ale szukać samemu? I o co pytać? Tak, wiem, trochę straszno! Dlatego pomyślałam o przygotowaniu (nie)małej ściągi dla młodych inwestorów: na co zwracać uwagę, gdy chcesz kupić nowe mieszkanie (np. mieszkanie w Warszawie)?

Dzięki mojemu wpisowi zaoszczędzisz dobre kilka tysięcy złotych! Zamiast na prowizję dla biura nieruchomości zawsze możesz wydać je na przykład na nową kuchnię ;).

DSC_0718-2


Żeby nie pisać czysto teoretycznie pod lupę wzięłam jednego z warszawskich deweloperów – Dom Development – a dokładnie Osiedle Wilno (KLIK), które powstało na warszawskim Targówku. Trochę się bali moich pytań, ale ostatecznie postanowili wziąć to na klatę. Jesteś ciekawa, jak wyszło?


DSC_0705z

Pełna własność czy wieczyste użytkowanie?

To zawsze pierwsze pytanie, jakie zadaję, kiedy planuję kupić nową nieruchomość. Najlepszą, a właściwie jedyną przeze mnie akceptowalną opcją jest pełna własność – i tutaj Osiedle Wilno spełnia to kryterium. Niestety, wiele budynków w mieście (im bliżej centrum – tym jest ich więcej) powstaje na działkach będących wieczystym użytkowaniem, bo miasto z różnych względów nie chce się pozbyć zazwyczaj bardzo atrakcyjnej działki, na której buduje deweloper, tylko ją „oddaje do użytkowania”.

Użytkownik ma w teorii takie same prawa jak właściciel (może z gruntu korzystać lub go sprzedawać), ale nie jest jego właścicielem. Co to w praktyce oznacza dla ciebie? Ano to, że raz w roku musisz właścicielowi działki (czyli miastu) wraz z pozostałymi mieszkańcami odpalić od 0,3 do 3% wartości gruntu, na którym stoi twój blok. Niby nic strasznego, ale jest to sytuacja o tyle niestabilna, że ceny działek rosną i zgodnie z prawem – właściciel ma prawo podnieść opłatę, nie musi trzymać się kwoty, którą zapłaciłaś i która widnieje w akcie notarialnym. A jak grunty – na których stoi Twoja nieruchomość – wyceni za lat 15, tego niestety nie wie nikt.

Istnieje również jakiś cień szansy na wykupienie wieczystego użytkowania, ale znowu pytanie, czy za te kilka(naście) lat, kiedy miasto tego zażąda, będziesz miała wolną kasę w portfelu? No właśnie, ja wolałabym nie ryzykować.

DSC_0839-2

Panie, a co powstanie za oknem?

Ludzie bardzo często większą uwagę zwracają na cenę lub wygląd mieszkania, tymczasem to lokalizacja ma wpływ na to, czy nasze mieszkanie z biegiem lat będzie zyskiwać na wartości czy… Na niej tracić. Wystrój zawsze można zmienić, lokalizacji już nie.

Mieszkanie w dobrej lokalizacji to dzisiaj najbezpieczniejsza inwestycja, na której ty, twoje dzieci lub wnuki będą mogły w przyszłości zarobić.

Ale co to właściwie znaczy „dobra lokalizacja”? To taka, gdzie na przykład tak jak na Osiedlu Wilno na parterze bloków powstają sklepy, żeby móc wyskoczyć rano po bułki albo po mięso, kiedy przypomnisz sobie za pięć piętnasta, że nie odmroziłaś niczego na obiad. Fajnie, jeśli w pobliżu jest również przedszkole i szkoła. Plac zabaw, który widać z okien mieszkania oraz tereny zielone (w tym wypadku Zalew Bardowskiego) na weekendowe spacery z rodziną. Czyli idealna lokalizacja na mieszkanie dla młodych <3.

DSC_0852-3

DSC_0864-3

DSC_0872-3

DSC_0887

DSC_0895-2

DSC_0897-3

To było oczywiste, dlatego przejdźmy szybko do kolejnego zagadnienia związanego z dobrą lokalizacją, o którym – skuszeni ceną – bardzo często zapominamy, a mianowicie: jaki jest dojazd do centrum? Czy się korkuje? A jeśli tak, to czy jest komunikacja miejska?

Wszystko to sprawia, że ludzie będą chcieli w danym miejscu w przyszłości mieszkać lub… Nie. Sama znam mnóstwo osiedli „odciętych od świata” (ja je nazywam „sypialniami”), na które młodzi inwestorzy rzucili się jak na ciepłe bułeczki w Lidlu, bo cena była atrakcyjna, po czym okazało się, że tramwaju to tam nigdy nie doprowadzą, samochodem jedzie się do pracy ponad godzinę (i to w jedną stronę!), a sprzedać nie ma komu, bo się pokapowano w mieście, że wyprowadzka tam równa się pół życia w aucie.

Jeśli chodzi o samo Osiedle Wilno atrakcyjne w nim jest to, że cena za metr kwadratowy zaczyna się już od 5,9 tys. złotych, a do tego zaraz obok znajduje się przystanek kolejowy. Jakby tego było mało, przy Galerii Wileńskiej jest stacja metro. W mieście, w którym największym utrapieniem są korki, znalezienie takiej lokalizacji jest jak trafienie na konfiturę z róży w pączku :).

DSC_0877-2

Ostatnim, ale nie najmniej ważnym pytaniem dotyczącym lokalizacji jest to, co jeszcze wokół powstanie? Ja wiem, że zawsze się cieszymy, kiedy z okien mieszkania widzimy drzewka, ale tak naprawdę właśnie wtedy powinna nam się zapalić czerwona lampka, bo niezagospodarowana przestrzeń oznacza, że za moment ktoś będzie chciał ją zagospodarować. Jeśli teren należy do dewelopera, to spokojna twoja. Już widzisz, w jakiej odległości od siebie są stawiane bloki i czy sąsiad nie zagląda sąsiadowi w okna. Widzisz też, jaką wysokość mają budynki (na Osiedlu Wilno to tylko 3 piętra!).

DSC_0773z

Ale warto sprawdzić, czy gdzieś w okolicy nie wybudują przypadkiem oczyszczalni, czy nie planują obwodnicy kilka metrów od płotu albo przenieść lotnisko na pobliskie pole. Brzmi jak z najgorszych koszmarów, ale przecież – zdarza się! Dlatego dokładnie prześledź czy jest już uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i jakie przeznaczenie mają mieć tereny wokół twojego bloku  sprawdzisz to w gminie.

Jakich materiałów użyto w czasie budowy?

Dopytaj też o rodzaje instalacji, czy są media miejskie, światłowód, jaka wentylacja. Jako inwestora powinno cię też interesować, jaki jest zakres wykończenia części wspólnych? Jak wyglądają klatki? Czy deweloper zajął się małą architekturą wokół budynku, nasadzeniami oraz ogrodzeniem? Dzisiaj wielu to oferuje, więc warto wybrać mieszkanie właśnie w takiej nieruchomości.

DSC_0882-3

Czy istnieją jakieś systemy zabezpieczające lokal mieszkalny przed włamaniem?

Na Osiedlu Wilno jest na przykład ogrodzenie, monitoring i ochrona, czyli w sumie wszystko, czego potrzeba, żeby czuć się bezpiecznie.

Czy deweloper oferuje programy wykończeniowe?

DSC_0789-2

Dla wszystkich, którzy są zabiegani i nie mają czasu bawić się w wykańczanie lub chcieliby, żeby przebiegało ono szybko oraz bez kolizji (czyli zupełnie inaczej niż nasz remont!) mam teraz dobrą wiadomość: da się! Trzeba tylko znaleźć dewelopera, który oferuje tak zwane programy wykończeniowe (KLIK).

To oszczędność czasu, ale również pieniędzy (często wychodzi taniej niż wykańczanie samemu, bo my kupujemy w detalu, a deweloper w hurcie), a wszystkiego pilnują osoby doświadczone, czyli architekci. Nie musisz więc wspinać się na wyżyny swoich logistycznych umiejętności, czyli planować co po czym i przed czym, żeby zdążyć z przeprowadzką (najpierw malowanie ścian? Czy podłogi? Kafelki? A może drewno?).

A jak jest z praktyką i czy na pewno nikt nie narzuci ci swojej wizji? Na Osiedlu Wilno wygląda to tak, że można sobie wybrać jeden z 4 programów wykończeniowych (od podstawowego po podwyższony standard) oraz jeden z 5 stylów (tradycyjny, nowoczesny, skandynawski, industrialny albo całkowicie indywidualny). Na końcu dostajesz katalog i bez niepotrzebnego biegania po sklepach wybierasz z niego materiały: kolor podłóg, rodzaj kafli czy nawet kształt umywalki.

Umówmy się: zabawa w wykończeniówkę bywa fajna (ja to lubię!), ale… Niestety, nie dla każdego. Dlatego, jeśli nie masz pewności co z czym połączyć, żeby wyszedł efekt WOW: zaufaj ludziom, którzy zajmują się tym od lat.

DSC_0790-2

Jaki jest rozkład pomieszczeń?

Jeśli nie stać cię na duże mieszkanie, to tak naprawdę nie powód do smutku, tylko do radości. Małe mieszkania sprzedają się najlepiej, więc kiedy tylko twoja sytuacja finansowa się poprawi – bez problemu będziesz mogła je zmienić!

Ale żeby twoje własne M było tą ciepłą bułeczką, na którą wszyscy się rzucają, zdradzę ci mój osobisty patent, o którym tak naprawdę mało kto wie: wybieraj mieszkania z „elastycznym” układem. To znaczy jeśli masz środki albo zdolność kredytową na kawalerkę – decyduj się na taką, w której wystarczy postawić jedną ściankę, żeby z kawalerki zrobić mieszkanie dwupokojowe. Rozumiesz? Kupujesz jeden pokój, sprzedajesz dwa i choć metraż zostaje ten sam, to jednak właśnie twoje mieszkanie na rynku nieruchomości będzie atrakcyjniejsze od innych! Ta sama zasada dotyczy oczywiście również 50 metrów (tylko tutaj wydzielamy trzy pokoje z dwóch) i tak dalej. No bo kto nie chciałby mieć dodatkowej sypialni dla dzieci???

Chciałam się trochę popisać i rozrysować wam na konkretnym planie mieszkania, jak się takie podziały na dodatkowe pokoje robi, ale zerknęłam na stronę Dom Development i widzę, że nie ma takiej potrzeby, bo sami już o tym pomyśleli! Tylko zobacz: mieszkanie 37 m2, czyli typowa kawalerka, a tutaj z dwoma naprawdę sporymi pokojami:

rzut_mieszkanie

kupić mieszkanie

Poza elastycznym układem, zwróć też uwagę, czy są duże okna (duże okna to dużo światło, a jasne pomieszczenia są w naszym klimacie towarem cenionym, bo deficytowym) i czy balkon ma zadaszenie (bo u nas jak nie pada, to grzeje w łepetynę + na niezadaszonych balkonach płytki, a przede wszystkim meble tarasowe szybko się niszczą).

Mam nadzieję, że mój wpis okaże się przydatny, kiedy będziesz szukać wymarzonego lokum dla swojej rodziny :). W każdym razie – trzymam kciuki!

DSC_0756z


SPODOBAŁ CI SIĘ TEN WPIS? UWAŻASZ, ŻE JESZCZE KOMUŚ MOŻE SIĘ PRZYDAĆ? BĘDZIE MI BARDZO MIŁO, JEŚLI:

  • Olga

    Super wpis :) My niestety z naszych bliskich planów przebudowy części domu na własny musieliśmy przejść do planu: za 2-3 lata kupimy sobie coś własnego. Więc wszystkie porady w cenie :) choć bardziej myślimy o domku np. pół bliźniaka…

    • Zasady są mniej więcej podobne jeśli chodzi o szeregowce/bliźniaki. Może poza punktem ostatnim, bo na dużym metrażu tych sypialni jest już wystarczająco dużo (chociaż widziałam 100 metrów z 2 sypialniami, podczas gdy spokojnie mogą być już 3 + salon ofc).

      Aaa, warto rozglądać się za maks. dwukondygnacyjnymi mieszkaniami/domkami (parter i pierwsze piętro. Teraz deweloperzy budują na wąskich działkach/chcą wepchnąć maks dużo szeregów obok siebie i trzaskają po trzy kondygnacje: na dole salon, wyżej pokoje dzieci, na samej górze sypialnia rodziców. To musi być jakaś masakra z poruszaniem się/sprzątaniem/bieganiem w ciągu dnia do sypialni, żeby zabrać ładowarkę czy się przebrać).

  • Dorota Kazior

    super wpis ?my jak kupowalismy mieszkanie to niestety trafiliśmy na pośrednika, ktory jak sie później okazało znal się z właścicielem mieszkania. i zostalismy oszukani co do stanu instalacji elektrycznej… od siebie jeszcze dodalabym ze przede wszystkim trzeba trafic na normalnych sąsiadów. my z mężem nie mamy tego szczęścia i niestety trafiamy na beznadziejnych sąsiadów a zmienialismy juz z tego powodu dwa razy mieszkanie. bo przed kupnem naszego wlasnego mieliśmy czas i determinacje zeby sprawdzić kolo kogo będziemy mieszkać i dobrze wybralismy.ale obecnie musieliśmy sie wyprowadzić do Warszawy i niestety nie mamy szczęścia do sąsiadów ?

  • Daria

    A ja mam pytanie wlasnie odnosnie wykonczeniowki. Mieszkanie robi sie ;) ale chodzilam po wielu firmach wykonczeniowych i szczerze powiem ze przede wszystkim jest bardzo drogo, a i zaangazowanie firm zostawia duzo do zyczenia (mysle ze dlatego ze mieszkanie ma 50m wiec dla firm malo atrakcyjne ;) ). Oby zarobic i sie nie narobic. Dlatego zaczelam rownirz poszukiwania w fitmach prywatnych itp. I tu juz duzo lepiej i cenowo i jezeli chodzi o checi i zasngaxowanie ale czy (rowniez pytanie do czytelnikow :) ) macie jakies sprawdzone ekipy? :) mieszkam dopiero 2 lata w wawie i malo sie orientuje :) bylabym wdzieczns za pomoc :)

  • Bardzo przydatny wpis :) Na pewno skorzystam z Twoich rad, kiedy w przyszłym roku będę kupować mieszkanie.